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相場を知ろう

価格の考え方

売却を検討する場合、大きな検討課題となるのが「価格」です。
不動産は個別性が非常に強い資産であるため、価格の判断にばらつきがおこります。人それぞれの価値観、総合的判断により価格の評価は変わるためです。最終的には、専門家の意見を参考にしながら、売却価格を決定することとなります。まずは、価格決定に関する基本的な考え方と検討手法等を少し理解してみましょう。

価格の基本的な考え方

【同じモノは存在しない】
不動産は一つとして同じものが存在しません。同じエリアの土地でも、土地の形状、面積、方位、接する道路の状況などにより、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状態よって変動があります。このように、価格を判断する場合、立地条件及び物件状態を踏まえて、物件ごとに検討していきます。


【売却時期により変動がある?】
市場において、時期に応じて全体的な相場の動きがあります。
たとえ同一の物件であっても、売却する時期するタイミングが変われば、価格も大きく変わってきます。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要が生じてきます。


【売主と買主の合意がポイント】
売買の多くは、提示された金額に対して「買う」、「買わない」の二者択一で成立するものではありません。売主と買主が個別に希望条件を調整し、お互いの希望がマッチしたときにはじめて確定します。

このように、不動産の価格はそれぞれ異なったタイミングで決まるため、その価格を客観的なデータだけで完全に検証することが難しいです。売却で後悔しないためには、できるだけ多くの情報を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行い。相手方との交渉を重ねることにより、自分自身が納得して取引することが重要です。

評価手法を知る

売買を目的とした不動産の価格評価を一般的に「価格査定」といいます。
価格査定には様々な手法がありますが、ここでは、(財)不動産流通近代化センターが発行する「価格査定マニュアル」※を参考に、住宅地(土地)とマンションの価格査定のおおまかな仕組みを紹介します。

取引事例比較法(土地やマンションの価格査定の基本的手法)

土地やマンションの場合、多くは「取引事例比較法」により査定されます。

取引事例比較法は、取引をしようとする不動産と周辺の取引事例等の価格と比較することで、対象不動産の価格を査定する方法です。

まず、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象物のおおむねの価格水準を査定します。

価格査定のイメージ図

あくまで価格査定の概略を把握するための一例です。あくまで価格査定の概略を把握するための一例です。


取引事例等との比較

取引事例等となる物件と対象不動産の個別性を比較します。
(例えば、土地であれば、土地の形・面積・方位・接する道路の状況など、マンションであれば、階数、間取り、部屋の方位などを比較。)

各比較項目について、対象が取引事例となる物件より優れているのか、劣っているのかで、取引事例等となるモノの価格を調整し、対象不動産のおおむねの価格を査定していきます。

価格の時点修正

取引事例等となる不動産と対象不動産の取引時点を比較。
取引事例の物件が取引された時点から市場相場が上昇しているか、下落しているかにより、価格に修正を施します。

その他留意事項

いくつかの価格査定を紹介しましたが、取引事例等との比較と時点修正のみで完結するものではありません。
その他の要因も加味した上で、最終的な査定価格とする必要があります。価格査定について、ご質問があれば、お気軽にご相談ください。




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